民泊許可だけを持つ新宿の一棟ビルと、封印されたもう半分の収益

——新宿の既存建物を使った投資シミュレーション：同じ一棟のビルで、収益率が約2倍違う

株式会社クロスボーダーズ／2026年7月

私たちは新宿三丁目エリアで自社のホテルを運営しており、この商圏の日々の客室単価や稼働率については肌感覚として把握しています。そのため、徒歩数分の場所にある一棟ビルが売却物件として出てきた際、すぐに一通りのシミュレーションを行いました。

これは現状、民泊として運営されている共同住宅です。RC造6階建て、14室のうち13室がすでに住宅宿泊事業（民泊）の届出済み。商業地域に位置し、新宿三丁目駅から徒歩4分、検査済証あり。

シミュレーションの結論を先にお伝えします：

同じ一棟のビルで、現状（民泊・年間180日営業）の営業収益率は約5.86%。旅館業許可を取得し365日営業に転換すると約10.38%。客室を1室も増やさずに、収益力がほぼ2倍違う。

※ 営業収益率＝年間総収入 ÷ 概算総投資額（取得諸費用等を含む）。運営コストや保有コストは控除していないため、賃料を分子とする住宅系収益物件の表面利回りとは算出方法が異なります。旅館業への転換には、別途、用途変更・消防設備整備等の改修費用および許可取得費用が必要です。3つのシナリオの試算と前提条件については、個別のご相談時にご提供します。

なぜこのような差が生まれるのか。そしてなぜ「今」なのか。背景には同時進行している3つの出来事があります——それぞれにデータの裏付けがあります。

第一の出来事：供給——新築ホテルは建築費に縛られている

まず建築費を見てみましょう。東京エリアのRC造（分譲マンション基準）の建築費坪単価の推移は以下の通りです。

（出典：archi-book、国土交通省「建築着工統計調査」に基づく集計。指標的な水準であり、実際の工事費は仕様により異なります）

2012年の底値ではなく2015年を基準にしても、建設物価調査会の建築費指数（東京・集合住宅RC造）は2026年3月時点で143.3、前年同期比+5.5%に達しています——10年で4割以上上昇しました。土木部門の建設資材物価指数に至っては28か月連続で前年同月比プラスとなっています（出典：一般財団法人建設物価調査会「建設物価 建築費指数」）。どの年を起点にしても、このカーブは反転していません。

問題は「高い」ことだけでなく「手に入らない」ことでもあります。中東情勢の影響を受け、塗料・シンナー、アスファルト、防水材、断熱材などの石油系資材について供給懸念と値上がりが生じています（出典：建設物価調査会 中東情勢関連調査リポート、月刊『建設物価』2026年5・6月号）。象徴的な例として、TOTOは2026年4月13日より、原材料不足を理由にシステムバス・ユニットバス全シリーズの新規受注を停止しており、再開時期は未定です——ユニットバスは、宿泊施設の建設・改修において最も欠かせない部材の一つです。このビルの13室は、すでに浴室設備が備わっています。

コスト上昇の結果は、すでに供給側に表れています。国際不動産コンサルティング会社JLLの市場調査によれば、日本の新規ホテル供給は既存ストックの約1.7%にとどまり、アジア太平洋地域で最低水準です（最高はベトナムの21.3%）。東京・大阪・京都・福岡はいずれも2%前後です。JLLのアドバイザリー部門責任者は、建設費高騰の影響が大きく、今後数年で新規開業が大幅に増えるとは考えにくいと説明しています（出典：JLLマーケットセミナー「日本のホテル市場の現況と2026年の見通し」）。

これらを総合すると：今後数年、既存の宿泊資産が直面する新規競合は、過去のどの時期よりも少なくなります。

第二の出来事：制度——2026年夏、1か月の間に正反対の方向へ2つの動き

ここが最も注目すべき部分です。明確な日付と文書番号があるからです。

6月15日、改正旅館業法施行令が施行されました（出典：厚生労働省「旅館業法施行令の一部改正」）。旅館業許可取得のハードルが大幅に下がりました——従来ホテル営業には10室、旅館営業には5室という最低客室数基準が撤廃され、1室からでも申請可能になりました。ICTを利用した本人確認も正式に認められ、無人運営も法令上明文化されました。既存建物のオーナーにとって、物件を年間365日営業可能な旅館業施設に転換するハードルは、過去最低水準にあります。

7月15日、つまりその1か月後、観光庁・国土交通省・厚生労働省が連名で全国の自治体に対し「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」を発出しました。これまで国が「不適当」としてきた民泊の「ゼロ日規制」が事実上容認されたことになります——今後、自治体は条例により区域内の民泊営業を制限、実質的に禁止することも可能になります。しかも通知には、すでに弊害が生じている地域では新規参入の防止にとどまらず、既存の民泊事業者に対しても制限を課すことができると明記されています（出典：観光庁2026年7月15日報道発表）。

新宿区の位置づけを見てみましょう。新宿区の民泊届出件数は3,506件で、東京23区中最多です。取り締まりも最も厳しく、2025年11月には新宿区が一度に16施設に対して業務停止命令、4事業者に対して廃止命令を発出しました（出典：新宿区「住宅宿泊事業法違反者の公表」）。届出数と執行の厳しさから見て、もしどこかの区が真っ先にこの新しい制度（ゼロ日規制）を活用するとすれば、新宿区がそのリストの上位に来る可能性は高いでしょう。

緩和されたのは旅館業、厳格化されたのは民泊。その間隔はわずか1か月。この方向性が偶然とは言い難いところです。

民泊物件を保有するオーナーにとって、これが意味するのは次の通りです。「民泊許可を取得済み」という資産の確実性が低下しつつある一方で、旅館業許可は現時点でこの一連の条例の射程に入っていない唯一の営業形態です。本物件は商業地域に位置しており、現状では新宿区の上乗せ条例による平日営業制限の対象外であり、旅館業への転換にも用途地域上の障害はありません。

第三の出来事：需要——量は調整局面、価格は上昇局面

需要側のデータについては、不利な面も含めて全体像をお伝えします。

量：調整局面にあるが、主因は単一市場に集中。2026年上半期の訪日外客数は2,108万人、前年同期比-2.0%と、5年ぶりに上半期でマイナスとなりました。6月単月では-6.8%ですが、その主因は中国市場に大きく偏っています（6月前年同月比-57.3%）。一方で同じ6月、韓国は78.7万人（+7.8%）、台湾は67.0万人（+14.6%）、米国は35.5万人（+2.7%）、香港は21.4万人（+28.5%）——合計15の市場が6月として過去最高を記録しました（出典：日本政府観光局（JNTO）訪日外客統計2026年6月推計値）。

価格：上昇局面。2026年3月の東京都のホテル平均ADRは36,700円、前年同月比+11.1%でした（出典：メトロエンジンリサーチ・観光庁「宿泊旅行統計調査」）。米ドル換算では東京のADRは約188.5ドルで、シンガポール（238.1）、ロンドン（249.9）、ニューヨーク（305.9）、パリ（373.7）と比べて依然として明らかに低い水準です（出典：JLL、1ドル＝155円換算）。

量が減って価格が上がる——これは矛盾しないのでしょうか。新規供給が建築費によって抑えられているからこそ（第一の出来事）、客数が調整局面にあってもADRは上昇を続けられるのです。「量減・価上昇」は一時的な現象ではなく、供給収縮という構造の結果です。

このような市場では、価格設定が高すぎる資産には不利に、客室単価に上振れ余地があり単一市場への依存度が低い資産には相対的に有利に働きます。このビルの運営方針もこれを踏まえ、中国人客の回復を前提とせず、韓国・台湾・欧米・東南アジアを主要ターゲット層に設定しています。

つまり、このビルの収支は

供給収縮、制度の方向転換、需要の量価分化——3つの出来事に共通する結論が、この表に表れています（分母はいずれも取得諸費用等を含む概算総投資額）。

この3行の間で、立地は変わらず、部屋数も変わらず、需要も変わりません。違うのはただ一つ、営業許可の種類です。民泊の新法では年間の営業日数の上限が180日と定められています——つまり1年のうち半分以上、すでに内装が整い受け入れ態勢のあるこの14室は、法律上空室にしておかなければなりません。民泊許可を旅館業（簡易宿所）許可へ切り替えれば、この上限はなくなります。

当然浮かぶ疑問——なぜ売主は自分で許可を取ってから売らないのか。答えは、許可取得と365日運営は専門的な能力を要する一連のプロセスだからです。旅館業法・消防法・建築基準法の適合性調査、保健所・消防署との事前協議、用途変更と許可申請、開業後の収益管理と多言語運営。これは売主の本業ではないため、このビルは民泊の現状のまま売却価格が設定されています。言い換えれば、2つの運営形態の収益差は市場の見落としではなく、この一連の専門的プロセスそのものの対価です。このプロセスこそが私たちの本業です——私たちは同じ商圏で自社ホテルを運営しており、本文中の運営に関する前提はすべて、自社物件の実績データと照合可能です。

評価額の構成をさらに見てみましょう。再調達原価から逆算すると、このビルの総額の約84%が新宿五丁目の商業用地に対応し、建物部分は約16%に過ぎません。そしてこの約16%（約1億1,200万円）に相当する建物を、もし今日ゼロから新築するとすれば、工事費だけで約2億円かかります（2012年時点では約9,000万円）——しかもユニットバスなど中核部材の供給が制約されている現状では、工期自体も確定させることが困難です。

私たちの試算は決して楽観的なものではありません。周辺競合の公開情報によれば、本商圏の平均はADR16,940円・稼働率80%程度です。同じ町丁内、徒歩4分の場所にある22㎡の民泊物件は、実際にADR約19,000円・稼働率約75%で運営されています（出典：各OTA公開情報・自社調査）。参考として、東京都のビジネスホテルの平均ADRは21,400円です（出典：メトロエンジンリサーチ、2026年4月・N=895施設）。競合平均を下回る保守的な条件を設定しても、365日営業の収益は現状の民泊の約1.6倍になります——旅館業転換の価値は保守的・標準的・積極的のいずれのシナリオでも成立し、差があるのは幅だけです。

このビルについて：物件概要

以下は物件概要です（売主・仲介会社の許可を得て掲載）。

※ 次回更新予定日：〈ご記入ください〉 ※ 旅館業（簡易宿所）許可を取得すれば365日営業が可能になります。許可取得の可否および所要期間は、所轄の保健所・消防署・建築主管部門の判断によります。改修および許可取得には別途費用が必要です。

私たちが行っていること

一棟のビルを見つけてから、それがホテルとして収益を生み始めるまでの一連のプロセスを、私たちがすべて担います。事前調査、許可取得、開業準備、365日の収益管理と多言語運営。当社は宅地建物取引業免許を保有しており、物件購入手続きからその後の許可取得・運営まで、同じチームで対応可能です。

本物件の購入をご検討の方、または詳細資料（物件資料、運営コスト控除後の完全な収支モデル、改修・許可取得費用の概算）をご希望の方は、ぜひご連絡ください。個別のご相談の中で、お客様の条件に沿って一緒に試算いたします。

同様のビルをお持ちの方へ

この文章は、このビル一棟のためだけに書いたものではありません。

• 現在民泊として運営中の建物をお持ちで、条例リスクへの対応方法を知りたい方

• 都心の既存建物をお持ちで、空室や低収益の状態にあり、宿泊事業としてのポテンシャルがあるか知りたい方

• 類似の物件を売却検討中、または運営会社をお探しの方

• 東京の宿泊施設への投資を検討しているが、何から判断すればよいか分からない方

——ぜひご連絡ください。このシミュレーションの手法は、お手元の物件にも同様に適用できます。たとえ最終的な結論が「ホテルには適さない」であっても、計算せずに諦めるより、一度きちんと試算してみる方がよいはずです。